Geerbte Immobilie verkaufen – darauf ist zu achten

Wer eine Immobilie erbt, kann das Objekt aufgrund von beruflichen oder privaten Verpflichtungen nicht immer selbst bewohnen. Dann ist ein Verkauf zu empfehlen, der mit hohen Preisen am Immobilienmarkt in Wien und anderen Ballungsgebieten einen erheblichen Gewinn erzielen kann. Was beim Verkauf einer geerbten Immobilie zu beachten ist und welche Steuern auf den Erlös zu zahlen sind, stellt dieser Artikel vor.

Steuern für geerbte Immobilien in Österreich

Keine Erbschaftssteuer in Österreich

Im Gegensatz zum Nachbarland Deutschland ist die Erbschaftssteuer in Österreich 2008 vollständig abgeschafft worden. Unabhängig von der Höhe des Erbes müssen keine Steuern entrichtet werden und die gesamte Erbschaftssumme verbleibt. Entsprechend muss für eine geerbte Immobilie keine Erbschaftssteuer gezahlt werden, egal wie hoch der Wert des Objekts liegt.
Grunderwerbsteuer für geerbte Immobilien zu entrichten
Ganz ohne Steuern an den Staat zu zahlen, kommen Erben einer österreichischen Immobilie nicht aus. Zu zahlen ist die Grunderwerbssteuer auf den Grundstückswert, wenn Grundstück, Wohnung oder Haus durch einen Todesfall in den Besitz der Erben gelangen. Dafür bietet das Bundesministerium für Finanzen eine Grundstückswert-Berechnung an, mit der die anfallende Steuerlast kalkuliert werden kann. Die Grunderwerbsteuer beträgt 0,5 % für die ersten 250.000 Euro des Grundstückswerts, 2,0 % für die nächsten 150.000 Euro und für Summen über 400.000 Euro werden 3,5 % herangezogen.

Grundbucheintrag muss beglichen werden

Nach der Annahme des Erbes muss die Eintragung als Besitzer der Immobilie im Grundbuch erfolgen. Dazu wird neben den Kosten für Notar und Grundbuchamt eine Gebühr von 1,1 % auf den dreifachen Einheitswert erhoben. Die Gebühr ist zusätzlich zur Grunderwerbsteuer durch den Erben von Grundstück, Haus oder Wohnung zu zahlen.

Unterschiede zwischen Alleinerben und Erbengemeinschaft

Wenn die Immobilie an einen Alleinerben übergeht, kann nach der Eintragung in das Grundbuch sofort ein Verkauf des Objekts erfolgen. Gibt es Pflichtteilsberechtigte wie Ehepartner oder Kinder nach § 756 ff. Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB), ist ein monetärer Ausgleich zu leisten. Dabei müssen die Pflichterben mit 50 % der gesetzlichen Erbquote ausgezahlt werden. Sind vorhandene Schulden oder die Belastung durch Pflichterben zu hoch, kann das Erbe ausgeschlagen werden. Dazu empfiehlt Experte Dr. Peter Brodner, im Voraus eigene Nachforschungen anzustellen, um eine Übersicht der Erbmasse zu erhalten.
Fallstricke gibt es auch, wenn eine Erbgemeinschaft statt einem Alleinerben den Besitz der Immobilie antritt. Durch die gesetzliche Erbfolge geht eine Immobilie bei Tod der Eltern auch ohne Testament automatisch an alle Kinder über. In diesem Fall müssen sich die Erben untereinander einigen, ob Vermietung, Verkauf oder Selbstnutzung mit Ausbezahlung angestrebt werden. Findet man keine Einigung, ist eine Teilungsklage der letzte Ausweg, die Immobilie aufzuteilen oder zu versteigern. Der entsprechende Erlös aus Verkauf oder Versteigerung wird nach dem Anteil der Erben aufgeteilt. Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und in solchen Fällen ist die Beratung durch einen Anwalt für Immobilienrecht zu empfehlen.

Den aktuellen Wert von Haus oder Wohnung herausfinden

Zur Berechnung des aktuellen Verkehrswerts der geerbten Immobilie bieten kostenlose Online-Tools einen schnellen Überblick, was Haus oder Wohnung wert sein könnten. Deutlich präziser fällt eine Bewertung durch einen Gutachter oder einen spezialisierten Immobilienmakler aus. Diese Gutachten sind zwar nicht kostenlos, aber ein Anbieten der Immobilie zum falschen Preis kann schnell teuer werden. Deshalb ist eine präzise Schätzung durch einen Experten für das geerbte Objekt zu empfehlen.

Diese Steuern sind beim Verkauf einer geerbten Immobilie zu zahlen

Während die Erbschaft einer Immobilie nicht die Zahlung einer Erbschaftssteuer erfordert, bleibt der Verkauf von Haus oder Wohnung nicht steuerfrei. In diesem Fall ist die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen, die 2012 in Kraft getreten ist, zu beachten. Dafür gilt eine Besteuerung mit 30 % auf Gewinne aus dem Verkauf, die an das Finanzamt abzuführen ist.
Die Immobilienertragssteuer unterscheidet zwischen „Alt-“ und „Neugrundstücken“. Bei Alt-Grundstücken, deren 10-jährige Spekulationsfrist am 31.3.2012 noch nicht abgelaufen war, beträgt der Steuersatz für den Verkauf 4,2 % des Gesamterlöses. Die Anschaffungskosten werden pauschal mit 86 % angesetzt, wodurch 14 % des Gesamterlöses mit der Immobilienertragsteuer von 30 % versteuert werden müssen. Daraus ergibt sich die Steuer von 4,2 % auf den Gesamtverkaufspreis.
Für Grundstücke, die nach dem 31.03.2002 erworben wurden, gilt die Immobilienertragssteuer auf den Gewinn nach Abzug der Anschaffungskosten. Auf den verbleibenden Veräußerungsgewinn wird der Steuersatz von 30 % angewendet. Für die Unterscheidung zwischen „Alt-“ und „Neu-Grundstücken“ ist bei geerbten Immobilien der letzte entgeltliche Erwerb, nicht der Erbzeitpunkt relevant.

Freibeträge und Ausnahmen für die Immobilienertragssteuer

Bei dem Verkauf einer Immobilie gibt es in Österreich die Ausnahme der Hauptsitzregelung für die Immobilienertragssteuer. Diese besagt, dass der Verkauf einer Immobilie mit bis zu 1.000 Quadratmetern, die für einen bestimmten Zeitraum als Hauptwohnsitz genutzt wurde, nicht besteuert wird. Dafür muss der Verkäufer die Immobilie entweder ab Kauf/Baufertigstellung für mindestens 2 Jahre oder innerhalb der letzten 10 Jahre für mindestens 5 Jahre bewohnt haben.

Rechenbeispiel für die Immobilienertragssteuer bei Verkauf

Als Rechenbeispiel für die Immobilienertragssteuer nehmen wir an, dass ein geerbtes Einfamilienhaus 2005 für 150.000 € gekauft wurde und somit als „Neu-Grundstück“ zählt. Der Verkauf erfolgt für 300.000 € und es entstehen 10.000 € Nebenkosten für Makler und Co. Daraus ergibt sich ein Gewinn von 140.000 € und mit der Immobilienertragssteuer von 30 % muss ein Betrag von 42.000 € an das Finanzamt überwiesen werden.